一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區(qū)存在明確物業(yè)管理區(qū)域范圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協(xié)調(diào)劃分、登記和公開告知物業(yè)管理區(qū)域，是必要的。而這個(gè)第三方，只能是政府。

物業(yè)管理區(qū)域劃分與備案的重要性

——兼評(píng)廣州關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域備案的規(guī)定

文/徐生鈺

于2014年5月1日起實(shí)施的《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案、尤其是備案問題作了翔實(shí)的規(guī)定，讓人耳目一新。本文試圖簡(jiǎn)要分析物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的重要性、我國目前法律法規(guī)的現(xiàn)狀和廣州市的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的重要性

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分

顧名思義，“物業(yè)管理區(qū)域”就是實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域。物業(yè)管理是從建筑物區(qū)分所有權(quán)延伸出來的一項(xiàng)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)由建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)組成。則物業(yè)管理區(qū)域，實(shí)質(zhì)上就是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)實(shí)施的區(qū)域和范圍。從這個(gè)角度，物業(yè)管理區(qū)域的劃分意味著以下三層含義：

第一，物業(yè)管理區(qū)域說明了業(yè)主共有權(quán)的外延范圍。

如前所述，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)分為專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)。則物業(yè)管理區(qū)域范圍的大小，直接取決于、也反映了業(yè)主共有權(quán)范圍的大小。同樣的一個(gè)500戶的居民小區(qū)，如果占地面積為100萬平方米，則業(yè)主共有的范圍為100萬平方米；如果占地面積為200萬平方米，則業(yè)主共有范圍為200萬平方米。那么，他們的物業(yè)區(qū)域就應(yīng)該分別是100萬平方米或者200萬平方米。反之，如果知道某個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域，則該區(qū)域也反映和說明該小區(qū)業(yè)主共有權(quán)的外延范圍。

第二，物業(yè)管理區(qū)域明晰了業(yè)主共有權(quán)和專有權(quán)的邊界。

物業(yè)管理在本質(zhì)上就是物業(yè)公共區(qū)域的維護(hù)和管理，因此，從業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)有效實(shí)施的角度，物業(yè)管理區(qū)域的劃分不應(yīng)僅限于共有權(quán)的外延范圍，還應(yīng)該明晰具體對(duì)象和內(nèi)容。也就是說，物業(yè)管理區(qū)域的劃分不僅要明確物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍(即東西南北四個(gè)方向的邊界)，還應(yīng)該對(duì)小區(qū)內(nèi)共有的道路、綠地、車庫、設(shè)備設(shè)施等其他公共場(chǎng)所加以明晰。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，除了極少數(shù)特殊情況外，一般是由共有部分和專有部分組成的。在共有部分明晰的情況下，剩余的就是專有部分。這樣，物業(yè)管理區(qū)域的劃分意味著明晰了區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有權(quán)和專有權(quán)邊界。

第三，物業(yè)管理區(qū)域反映了業(yè)主共同管理權(quán)的成員資格。

在建筑物區(qū)分所有權(quán)范圍確定，共有權(quán)與專有權(quán)邊界清晰的情況下，物業(yè)管理區(qū)域的劃分，反映了能夠行使該區(qū)域共同管理權(quán)的是區(qū)域內(nèi)的所有業(yè)主——專有權(quán)所有者。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，必須成立統(tǒng)一的業(yè)主自治組織，進(jìn)行統(tǒng)一管理。

從這些含義可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理區(qū)域的明晰劃分意義重大。表現(xiàn)在：

第一，有利于避免物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)外的矛盾糾紛，即不同物業(yè)管理區(qū)域間的矛盾糾紛。

第二，有利于避免業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)以及其他業(yè)主之間的矛盾糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有和專有部分的邊界不清，是引起上述主體之間眾多沖突的根源，如果物業(yè)管理區(qū)域的劃分能夠清晰界定建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分，就可以避免這方面的矛盾糾紛。

第三，有利于整個(gè)小區(qū)的有效管理。物業(yè)管理區(qū)域不是越大越好，也不是越小越好。其劃分應(yīng)該以業(yè)主自治權(quán)利的有效行使、進(jìn)而提高整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域管理效率為依據(jù)。因此，合理的物業(yè)管理區(qū)域劃分，必將有利于整個(gè)小區(qū)的有效管理。

關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的備案

第一，商品房買賣合同是新物業(yè)管理區(qū)域范圍的有效證明。

一般來說，新的建筑物建成銷售時(shí)，在買賣合同當(dāng)中，必須翔實(shí)、具體地列出該建筑區(qū)劃的四至范圍以及內(nèi)部的共有部分和專有部分。因此，物業(yè)管理區(qū)域是商品房銷售合同的一個(gè)不可或缺的組成部分。但是由于種種原因，我國住房建設(shè)企業(yè)在其銷售合同中，對(duì)這一部分總是有意無意加以忽略或模糊。結(jié)果，商品房銷售合同不僅沒有成為物業(yè)管理區(qū)域劃分的依據(jù)和證明，而且往往是矛盾糾紛的根源。

第二，政府部門備案、公告制度是中國目前不可或缺的形式。

除了新建的建筑物，住房制度改革過程中，原來大量沒有物業(yè)管理的住宅小區(qū)需要引進(jìn)物業(yè)管理，所以，大量的老舊小區(qū)存在重新劃分物業(yè)管理區(qū)域的問題。同時(shí)，現(xiàn)實(shí)中也有已建成的住宅區(qū)具有合并或分拆物業(yè)管理區(qū)域的需求。

因此，一方面，我國的商品房買賣合同存在缺陷；另一方面，還有大量的居民小區(qū)存在明確物業(yè)管理區(qū)域范圍的需求。這種條件下，由作為公信力的第三方出面協(xié)調(diào)劃分、登記和公開告知物業(yè)管理區(qū)域，是必要的。而這個(gè)第三方，只能是政府。

我國現(xiàn)有法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的規(guī)定

對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條給了原則性的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。”物業(yè)管理區(qū)域備案的問題《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒有提及。

在《物業(yè)管理?xiàng)l例》原則性規(guī)定的情況下，有些省、市專門制定了物業(yè)管理區(qū)域劃分的相關(guān)法律法規(guī)。如《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)確定辦法》、《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》、《福州市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》等。有些省市在綜合性的物業(yè)管理法規(guī)中對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案進(jìn)行了專門規(guī)定。如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等都有一章的內(nèi)容是針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案的。

從《物業(yè)管理?xiàng)l例》到各省市的相關(guān)法律法規(guī)，雖然都涉及到物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案問題，但是，整體上看，存在以下問題：

第一，重視物業(yè)管理區(qū)域的劃分，忽略備案和公開公告。

如前所述，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的劃分給了原則性規(guī)定，對(duì)于備案和向業(yè)主以至社會(huì)公開的事情，沒有提及。而《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》、《福建省物業(yè)管理區(qū)域劃分和首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)確定辦法》和《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》作為專門為物業(yè)管理區(qū)域劃分出臺(tái)的法規(guī)，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分方法、標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)等都進(jìn)行了細(xì)致的規(guī)定，而關(guān)于備案和公開公告的事項(xiàng)，雖然都有所提及，但都是一筆帶過，沒有規(guī)定具體如何備案的問題，操作性很差。如《陜西省城市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》第八條規(guī)定：“區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，并報(bào)所在地市房地產(chǎn)行政主管部門備案。”《天津市物業(yè)管理區(qū)域劃分暫行辦法》第八條規(guī)定：“新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由市房地產(chǎn)管理局在前期物業(yè)管理備案時(shí)認(rèn)定。”

第二，重視物業(yè)管理外延范圍和邊界，忽視內(nèi)部共有和專有部分的劃分。

前文已經(jīng)提及，物業(yè)管理是建筑物區(qū)分所有權(quán)延伸出來的一項(xiàng)權(quán)利，其本質(zhì)是物業(yè)公共區(qū)域的維護(hù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域的外延范圍明確雖然很重要，但是，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和專有部分邊界不清，物業(yè)管理的對(duì)象仍然沒有明確。現(xiàn)有的法律法規(guī)，除了《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條粗略地提及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有和專有的劃分問題外，很少有提及。上述條款規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。”

《辦法》關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案的規(guī)定

對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域劃分和備案，2001年施行的《廣州市物業(yè)管理辦法》幾乎沒有提及。2009年修訂后施行的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然專門用一章內(nèi)容規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案問題，但是也只有三條，屬于原則性規(guī)定。

2014年5月1日實(shí)施的《辦法》亮點(diǎn)很多，其中有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的劃分和界定方面，用一章內(nèi)容從物業(yè)管理區(qū)域的劃分到備案進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，許多內(nèi)容值得借鑒：

第一，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的備案進(jìn)行了翔實(shí)的規(guī)定。

《辦法》從第十一條到十五條，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域備案的程序、時(shí)間、不同情況下（前期物業(yè)招標(biāo)、已實(shí)施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案、沒有實(shí)施物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域拆分等）所需備案材料進(jìn)行了細(xì)致規(guī)定。這是目前國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)中絕無僅有的，大大提高了物業(yè)管理區(qū)域備案的可操作性。

第二，明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有部分。

在《辦法》第十六條，實(shí)際上明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有部分，包括：(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；(二)公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置；(三)公共車位數(shù)量和位置；(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬；(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置；(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；(七)其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。相對(duì)于《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，該條款更加細(xì)致全面。

第三，強(qiáng)調(diào)了商品房買賣合同對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的重要性。

同樣在第十六條，《辦法》規(guī)定“新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。”如果商品房買賣合同明晰地列出業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分和共有部分，物業(yè)管理區(qū)域的劃分將十分明顯。但是，針對(duì)目前我國商品房銷售合同的缺陷，《辦法》要求把明晰劃定的物業(yè)管理區(qū)域作為商品房買賣合同的組成部分，實(shí)際上變相杜絕了開發(fā)企業(yè)故意造成合同標(biāo)的模糊，試圖從中獲利的企圖。同時(shí)，也顯示出商品房買賣合同對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的重要性。

總之，《辦法》這些規(guī)定在一定程度上彌補(bǔ)了廣州甚至整個(gè)中國在物業(yè)管理區(qū)域劃分以及備案方面的缺陷，必將有利于減少現(xiàn)實(shí)中由于物業(yè)管理區(qū)域不明確造成的矛盾糾紛。

盡管如此，有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案，仍有幾個(gè)問題需要慎重對(duì)待：

第一，如前所述，物業(yè)管理是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)延伸出來的一項(xiàng)權(quán)利。相對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案，業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的明晰界定并依法登記，才是從根本上解決物業(yè)管理矛盾和糾紛的出路。舍棄產(chǎn)權(quán)明晰和登記而側(cè)重于物業(yè)管理區(qū)域的劃分和備案，一定程度上有本末倒置的味道。

第二，對(duì)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分，包括《辦法》在內(nèi)的中國相關(guān)法律法規(guī)，都過分依賴政府、建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)而忽略作為建筑物區(qū)分所有權(quán)主人的業(yè)主，而實(shí)質(zhì)上，物業(yè)管理區(qū)域的合并還是拆分，決策權(quán)應(yīng)該在業(yè)主手里。

第三，關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，《辦法》也是采取羅列的方法，實(shí)際上，建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分是用羅列法所無可窮盡的，這也意味著沒有羅列出的共有部分會(huì)成為矛盾糾紛的導(dǎo)火索。因此，給出科學(xué)、合理的判定建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部分和專有部分的標(biāo)準(zhǔn)才是關(guān)鍵。

【本研究受江蘇省社科基金(11GLB006)、中國博士后科學(xué)基金（2013M540427）、江蘇省博士后科研資助計(jì)劃（1301013C）、南京理工大學(xué)經(jīng)管院青年教師科研基金（JGQN1302）的資助。】

原載于《現(xiàn)代物業(yè)•新業(yè)主》2014年第5期/總第289期